Megvettük az álomházat, de utóbb derül fény arra, hogy anno jogszerűtlenül építették fel? Nem is szerepel az épület az ingatlan-nyilvántartásban? Nem is a tulajdonostól vettük meg az ingatlant? Ilyen és ehhez hasonló rémálomszerű körülmények és hátrányok elkerülése érdekében megmutatjuk mire is figyeljünk, ha családi ház megvétele mellett tettük le a voksunkat.
Ingatlan cikksorozatunk 3. részében ismertetjük azokat a teendőket, amelyek betartásával elkerülhetők a fentebb említett buktatók és sérelmes helyzetek. Ha a hirdetésben található vagy eladó által megküldött képek alapján a pompázatos családi ház elnyerte a tetszésünket, még a vételi ajánlat vagy szerződéses akarat kinyilvánítása előtt nem árt vigyáznunk és kérjük ki ügyvéd tanácsát, különösen arra való figyelemmel, hogy az adásvételi jogügylet esetében a jogi képviselet törvényi előírás.
De mi is az, amit előzetesen már mi magunk lehetséges vevőként meg tudunk tenni, annak érdekében, hogy az álomingatlan később ne váljon rémálommá?
1. Az ingatlan tulajdoni lapjának lekérése és annak tartalmának áttekintésével ellenőrizni szükséges:
- Valóban az-e a tulajdonos, akitől az ingatlant meg kívánjuk venni? Egyáltalán egyedüli tulajdonos vagy szerepel-e esetleg több tulajdonos is a tulajdoni lapon?
- Osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanról van-e szó?
- Milyen elnevezéssel került az adott ingatlan az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre?
- Az ingatlan elnevezése családi házak esetében eltérő lehet így találkozhatunk „kivett lakóház udvar” vagy akár „kivett beépítetlen terület” elnevezéssel is
- Milyen terhek vannak az ingatlanon, ami a tulajdonszerzésünket esetleg akadályozza vagy korlátozza?
Amennyiben több tulajdonos van az ingatlanon, úgy ahhoz, hogy kizárólagos tulajdonossá váljunk az összes tulajdonost szerepeltetni kell eladóként a szerződésben vagy pedig adott esetben csak meghatározott tulajdonrészt/tulajdoni hányadot tudunk megszerezni, de ekkor (is) figyelemmel kell lennünk a tulajdonostársakat megillető törvényes elővásárlási jogra.
Osztatlan közös tulajdonú ingatlan esetében előfordulhat, hogy ugyan több tulajdonosa van az ingatlannak, de a valóságban az egyes tulajdonosok külön-külön jogosultak az ingatlanon felépített egyes lakóházak használatára. Ez esetben a tulajdoni viszonyokat használati megosztási megállapodás hivatott rendezni, melynek részleteit az alábbi cikkben ismertetjük.
Mindenképpen fontos tisztázni, hogy belterületi ingatlanról van-e szó? Miért is? Belterületi ingatlan nem tartozik a földforgalmi törvény hatálya alá, azaz nem minősül földnek és az beépíthető, így az adásvételi jogügylet viszonylag gyorsan végbe tud menni. Külterületi ingatlan vagy pedig zártkerti ingatlan esetén az ingatlan földnek minősül(het), mely hosszabb tulajdonátruházási procedúrát (mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyásához kötött) von maga után és az sem biztos, hogy a végén tulajdonosok lehetünk és ha mégis akkor egyéb jogszabályi előírásoknak is eleget kell tegyünk (pl. földhasznosítás).
A tulajdoni lap tartalmának pontosabb értelmezéséhez javasoljuk ingatlan cikksorozatunk 1. részét, amely a tulajdoni lap egyes részeivel foglalkozik.
2. Kérjük le az ingatlanra vonatkozó térképmásolatot. Ez miért is jó?
A térképmásolatból láthatjuk, hogy az adott helyrajzi számon bejegyzett ingatlan esetében került-e feltüntetésre felépítmény (azaz nem csak a telek, hanem a családi ház, mint épület is nyilván van tartva). Amennyiben a valóságban érdemben eltér az ingatlan, akkor szükséges érdeklődni, hogy volt-e bővítés vagy ráépítés (ha igen, rendelkeznek-e használatbavételi engedéllyel, ellenkező esetben az a felépítmény lebontását és bírság kiszabását vonhatja maga után, ha az irányadó helyi építési szabályozást sérti vagy ha nem sérti gondoskodni kell fennmaradási engedély beszerzéséről és az épületet feltüntetéséről). Egy esetleges hiteligénylés esetében a ráépítés/bővítés kérdése szintén nagyon fontos, mert az értékbecslésnél hátrányos is lehet, amennyiben nem szerepel a térképmásolaton
3. Helyi építési szabályzati előírások, örökségvédelmi nyilvántartás ellenőrzése:
Több szempontból is fontos a helyi önkormányzat által elfogadott építési szabályzatban foglaltakra is figyelemmel lennünk. Miért is? Amennyiben szándékunkban áll a későbbiekben további épületet felhúzni a telekre, úgy nem árt már előzetesen tájékozódnunk az egyes építési feltételekről (pl. beépíthetőség mértéke, épület nagysága stb.). Minden egyes településen eltérő lehet a szabályozás. Másik esetben ez lényeges lehet akkor is, ha volt egy korábbi építkezés az ingatlanon, amiről nem volt az eladónak használatbavételi engedélye, akkor meg kell vizsgálni azt, hogy az épület a helyi építési szabályzatnak megfelelt-e? Amennyiben az ingatlanra építettek, de a felépítmény vonatkozásában sem használatbavételi, sem pedig fennmaradási engedély nem került kiadásra, úgy ennek jogi helyzetét is tisztázni szükséges.
Amennyiben az általunk megvenni kívánt ingatlan szerepel az örökségvédelmi nyilvántartásban, akkor nem árt figyelembe venni az arra vonatkozó speciális előírásokat. Az ingatlan adatainak megadásával könnyedén ellenőrizhető ezen a linken, hogy az ingatlan egyáltalán örökségvédelmi szempontból védett kategóriájú ingatlannak számít-e.
* * *
Amennyiben ingatlanvásárlás előtt áll vagy az ingatlan tulajdoni lapjával vagy térképmásolattal és az egyéb jogszabályi előírásokkal kapcsolatban értelmezési gondja merült fel, forduljon irodánkhoz és vegye fel velünk a kapcsolatot. Az ingatlan-adásvételi jogügylet teljeskörű lebonyolításában (a vételi ajánlat megtételétől, a szerződés előkészítésén és benyújtásán át és a tulajdonjog földhivatali bejegyzéséig) közreműködünk legyen szó akár magánszemély, akár cég által történő eladásról vagy vételről.
Szerzők:
dr. Farkas Szabolcs László
dr. Bajcsay Gergely
Felhívjuk figyelmét, hogy jelen cikkben általánosan közöltek kizárólag informatív jellegűek, azok nem minősülnek ügyvédi tanácsadásnak. A fenti információk esetleges félreértelmezése vagy az időközben bekövetkezett jogszabály-módosítások miatt felelősséget nem vállalunk. Amennyiben konkrét kérdése vagy jogi problémája merülne fel, úgy irodánkkal történt egyeztetést és az ügy teljeskörű feltárását követően áll módunkban egyedi tanácsadást biztosítani.
