Már a kiszemelt ingatlan megvétele előtt fontos tisztázni, hogy a vételár megfizetése mellett vevőként milyen egyéb költségeket is kell viselnünk. Emellett eladóként sem szabad megfeledkeznünk arról, hogy az ingatlan értékesítéséből befolyó összeg után alapesetben adózni kell.
Ingatlan cikksorozatunk 8. részében az ingatlan adásvételi jogügylettel kapcsolatos illeték- és adófizetési szabályokkal, valamint azok megfizetése alóli mentesülési esetkörökkel és az egyéb várható költségvonzatokkal foglalkozunk.
Milyen költségek merülhetnek hát fel ingatlan adásvétele esetén?
1. Eladó által fizetendő költségek:
- energetikai tanúsítvány kiállítása esetén annak díja (az energetikai tanúsítvány a kiállítástól számított 10 évig érvényes)
- befolyt vételár összege után fizetendő személyi jövedelemadó
2. Vevő által fizetendő költségek:
- ügyvédi munkadíj (ügyvéddel kötött megbízási szerződés szerint)
- e-hiteles tulajdoni lap díja (2023. január 01. napjától ingatlanonként egységesen 3.000,- Ft) – tulajdoni lap tartalmával kapcsolatos cikkünk itt érhető el
- tulajdonjogbejegyzésre irányuló földhivatali igazgatási szolgáltatási díj (ingatlanonként 6.600,- Ft)
- az ingatlan vételára után fizetendő visszterhes vagyonátruházási illeték
Visszterhes vagyonátruházási illetéket mindig köteles vagyok vevőként megfizetni?
Főszabály szerint ingatlan adásvétele (legyen szó akár lakóház, telek, garázs vagy lakás vásárlásáról) esetén a vevő az ingatlan vételára (ez jelen esetben az illetékalap) után 4% (ez jelen esetben az illetékmérték) mértékű visszterhes vagyonátruházási avagy vagyonszerzési illeték megfizetésére köteles. A fizetendő illeték kiszabásáról és annak megfizetési módjáról a NAV illetékes szerve fizetési meghagyás kibocsátása útján fogja a vevőt értesíteni. Az illetékfizetési kötelezettség a szerződés megkötése napján keletkezik. A fizetendő illeték maximális mértéke ingatlanonként 200 millió forint.
Felmerülhetnek azonban olyan körülmények is, amikor egyáltalán nem vagy pedig csak részben vagyunk kötelesek illetéket viselni. Az irányadó jogi szabályozás értelmében vannak olyan törvényi feltételek, melyek fennállása esetén a vevő mentesül a visszterhes vagyonátruházási illeték megfizetése alól – azaz illetékmentességre jogosult vagy pedig csak részben köteles illetéket fizetni – azaz illetékkedvezményre jogosult. Mivel az illetéktörvény számos esetkört előírhat, ezért a legyakrabban előfordulókat a teljesség igénye nélkül ismertetjük.
Mentes a visszaterhes vagyonátruházási illeték megfizetése alól:
- Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) igénybevételével megkötött adásvétel
- ún. cserepótló vétel esetében: lakástulajdon vásárlása esetén, ha a vevő másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző max. 3 éven belül eladta vagy vállalja, hogy a vásárlást követő 1 éven belül eladja és az így eladott lakás vételára a megvásárolt lakás vételáránál magasabb összegű
- egyenesági rokonok közötti adásvétel (pl. szülő-gyermek között, de az örökbefogadott gyermek is idetartozik)
- házastársak közötti adásvétel
- lakóház építésére alkalmas telek megvásárlása, ha a vevő vállalja, hogy a megszerzést követő 4 éven belül azt beépíti
- kapcsolt vállalkozások (lásd Tao tv. 4. § 23. pont) közötti adásvétel, amennyiben a vevő vállalkozás főtevékenysége saját tulajdonú, bérelt ingatlan bérbeadása, üzemeltetése vagy saját tulajdonú ingatlan adásvétele
Illetékkedvezményre (részbeni illetékviselés) jogosultság esetei:
- ún. cserepótló vétel esetében: lakástulajdon vásárlása esetén, ha a vevő másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző max. 3 éven belül eladta vagy vállalja, hogy a vásárlást követő 1 éven belül eladja és az így eladott lakás vételára a megvásárolt lakás vételáránál alacsonyabb összegű, abban az esetben a fizetendő 4% mértékű illetéket a megvásárolt és eladott lakástulajdon vételár-különbözete után kell megfizetni.
- 35. életévét be nem töltött vevő első lakástulajdonának megszerzése esetén a fizetendő illeték 50%-ának megfizetése alól mentesül, amennyiben az egész lakástulajdon (1/1 tulajdoni hányad) vételára (forgalmi értéke) a 15 millió forint összeget nem haladja meg
- első lakástulajdon megszerzése esetén illeték részletfizetési kedvezmény – max. 12 hónapra, havi egyenlő részletben pótlékmentes részlefizetési kedvezmény kérelmezhető
Akár illetékkedvezményről, akár illetékmentességről is legyen szó az automatikusan nem jár, hanem azt a vevőnek külön a NAV által rendszeresített B400-as formanyomtatványon keresztül kell kérnie az adóhatóságtól. Ezt az esetek többségében az adásvételi jogügyletben eljáró ügyvéd a vevő helyett már elkészíti és az illetékes hatóság részére a tulajdonjogbejegyzési kérelemmel egyidejűleg benyújtja, ezért a vevőnek erről külön gondoskodnia már nem kell.
Mikor kell és mikor nem kell az eladónak személyi jövedelemadót fizetnie az ingatlan eladása esetén?
Főszabály szerint az ingatlan értékesítéséből befolyt összeg után az eladó az adóköteles jövedelme után 15% szja fizetésére köteles, amennyiben az általa eladott ingatlant 5 éven belül szerezte meg. Amennyiben az eladó ingatlantulajdonát legalább 5 éve szerezte meg az ingatlan eladása után már nem kell személyi jövedelemadót megfizetnie. A szerzés időpontjának az adásvételi szerződés földhivatalhoz történő benyújtását kell tekinteni.
Miként kell kiszámolni az adóköteles jövedelmet?
Meg kell állapítani a tényleges jövedelmet: a bevételből (vételár) le kell vonni az elszámolható költségeket (ingatlan megszerzésére fordított összeg, értéknövelő beruházás költsége stb. az szja törvényben foglaltak szerint). Az ez alapján kiszámított jövedelem nem más, mint a bevétel költségekkel csökkentett része. A tényleges jövedelem kiszámítására javasoljuk a NAV oldalán is elérhető kalkulátor használatát.
A kiszámított tényleges jövedelem összege tovább csökken (kivéve a szerzés és az azt követő évben) a szerzés és az eladás között eltelt idő alapján az alábbiak szerint:
| 100% | – megszerzés évében és az azt követő 1. évben |
| 90% | – megszerzést követő 2. évben |
| 60% | – megszerzést követő 3. évben |
| 30% | – megszerzést követő 4. évben |
Az fentiek szerint csökkentett adóköteles összeg után kell megfizetni a 15% mértékű személyi jövedelemadót és azt az adásvételi szerződés földhivatal részére történt benyújtást követő év május 20. napjáig a NAV részére az szja-bevallásban feltüntetni.
Amennyiben az eladó az ingatlant, annak megszerzését követő 5. évben vagy azt követően értékesíti, abban az esetben a jövedelem adóköteles része 0% – azaz ebben az esetben az adófizetési kötelezettség megszűnik.
Az ingatlan adózást érintő speciális kérdéseinek tisztázásába érdekében javasolt könyvelő és/vagy adótanácsadó igénybevétele.
* * *
Amennyiben ingatlanvásárlás előtt áll, forduljon irodánkhoz és vegye fel velünk a kapcsolatot. Az ingatlan-adásvételi jogügylet teljeskörű lebonyolításában (a vételi ajánlat megtételétől, az szerződés előkészítésén és benyújtásán át és a tulajdonjog földhivatali bejegyzéséig) közreműködünk legyen szó akár magánszemély, akár cég által történő eladásról vagy vételről.
Szerzők:
dr. Farkas Szabolcs László
dr. Bajcsay Gergely
Felhívjuk figyelmét, hogy jelen cikkben általánosan közöltek kizárólag informatív jellegűek, azok nem minősülnek ügyvédi tanácsadásnak. A fenti információk esetleges félreértelmezése vagy az időközben bekövetkezett jogszabály-módosítások miatt felelősséget nem vállalunk. Amennyiben konkrét kérdése vagy jogi problémája merülne fel, úgy irodánkkal történt egyeztetést és az ügy teljeskörű feltárását követően áll módunkban egyedi tanácsadást biztosítani.
