Ingatlan cikksorozat 9. rész: „Függőben tartás” vagy „tulajdonjog fenntartás” mit, mikor és miért?

Ingatlan adásvételi szerződések esetében gyakran fordul elő, hogy a közösen meghatározott vételár nem egy összegben, hanem későbbi időpont(ok)ban részletekben kerül megfizetésre. Ennek tipikus példája, amikor a vevő a vételárat részben önerőből, részben pedig bank által folyósított hitelből kívánja kiegyenlíteni. De miért is célszerű vagy (bizonyos esetekben) elvárt forma a függőben tartással vagy tulajdonjog fenntartással történő eladás?

Ingatlan cikksorozatunk 9. részében iránymutatást adunk az ún. „függőben tartással” és „tulajdonjog fenntartással” történő eladás útvesztőiben. Lássuk hát miért is lehet ezekre szükség és egyáltalán van-e az elnevezésen kívül jogi értelemben vett különbség közöttük vagy azonos fogalmakról van szó?

Tulajdonjog bejegyzési engedély mit is takar?

Elsősorban tisztában kell lennünk azzal, hogy a vevő milyen feltételek mentén is szerezheti meg az ingatlan tulajdonjogát. Ehhez két dologra van szükség:

1. közjegyzői okiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglalt ingatlan adásvételi szerződés megkötésére
2. a tulajdonjog átruházásának az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésére

Az adásvételi szerződésre irányadó szabályok áttekintése érdekében javasoljuk cikksorozatunk 7. részét.

Amennyiben az ingatlan vételárát a vevő pl. a szerződés aláírásakor egyösszegben fizeti meg és az eladó ezáltal egyből pénzhez is jut, akkor máris kezdeményezhető a földhivatalnál a vevő tulajdonjogának bejegyzése, melyre nyitva álló határidő a szerződés keltétől számított 30 nap. A bejegyzésre irányuló ún. ingatlan-nyilvántartási kérelmet ebben az esetben a szerződés maga tartalmazza: az eladó visszavonhatatlanul és feltétlenül hozzájárulását kell adja a tulajdonjogának törléséhez és a vevő tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséhez. Ezt a hozzájárulást nevezzük tulajdonjog bejegyzési engedélynek. De vannak olyan esetek is, amikor az eladó a bejegyzési engedélyt az okiratszerkesztő ügyvédnél letétbe helyezi arra az esetre, ha az ingatlan teljes vételára csak későbbi időpontban került megfizetésre, annak érdekében, hogy a teljes vételár megtérüléséig tulajdonjogát „fenntartsa”. A teljes kifizetést követően kerül csak beadásra a bejegyzési engedély, mi alapján a vevő az ingatlan tulajdonosává válik.  Erre tud megoldásként szolgálni a függőben tartással vagy pedig a tulajdonjog fenntartással történő értékesítési mód.

Függőben tartás vagy tulajdonjog fenntartás ugyanaz vagy mégsem? Mikor melyik és miért?

Függőben tartás esetében a szerződő felek (eladó és vevő) közösen arra kérik az eljáró földhivatalt, hogy a vevő tulajdonjog bejegyzési kérelmét az irányadó szabályozás értelmében az eladó bejegyzési engedélyének benyújtásáig (de legkésőbb 6 hónapig) tartsa függőben. Ebben az esetben a vevő tulajdonjog bejegyzési kérelme a földhivatalhoz benyújtásra kerül és ezáltal pedig a bejegyzési kérelem megjelenik az ingatlan tulajdoni lapjának széljegyén. Ez gyakorlatilag azt jelenti, hogy amíg az eladói bejegyzési engedély nem kerül benyújtásra vagy a 6 hónap időtartam le nem telik, addig a földhivatal a kérelmet nem bírálja el („függőben tartja” innen az elnevezés), így az eladónak nem kell attól tartania, hogy a vevő idő előtt megfosztja őt az ingatlan tulajdonjogától. Sőt, ha ezt követően érkezik be újabb pl. végrehajtási jog bejegyzése iránti kérelem az eladó esetleges ki nem fizetett tartozásai miatt, az nem bírálható (intézhető) el, mivel azt sorrendben megelőzi a tulajdonjog bejegyzési kérelem. Ha a bejegyzési engedély benyújtásra kerül a vevő tehermentesen tud az ingatlanon tulajdonjogot szerezni, ugyanis a később beadott végrehajtási jog bejegyzési kérelmet már el kell utasítani, mivel az ingatlan már nem az eladó, hanem a vevő tulajdonát fogja képezni. Amennyiben a 6 hónap alatt a bejegyzési engedély nem kerül beadásra, úgy a tulajdonjog bejegyzésre irányuló eljárást a földhivatal hivatalból megszünteti és az a széljegyről automatikusan törlésre is kerül. Ezért a 6 hónapos időtartamra feltétlenül figyelemmel kell lenni, mert a korábban megkötött adásvételi szerződés újból már nem adható be és függőben tartás sem kérhető (ahogy azt meghosszabbítani sem lehetséges). 

Tulajdonjog fenntartás esetében az eladó a szerződésben kifejezetten rögzíti, hogy a tulajdonjogát a vételár teljes megfizetéséig fenntartja és ennek tényét az eljáró földhivataltól kéri feljegyezni a vevő javára az ingatlan tulajdoni lapjára (annak is III. részére). Ezt nevezzük tulajdonjog fenntartással történő eladás tényfeljegyzésének. Ez esetben nincsen törvényi határidő, hogy meddig lehet az eladói bejegyzési engedélyt benyújtani, az addig az ingatlant terhelni fogja. Sőt ilyen esetben ez járulékosan elidegenítési és terhelési tilalmat is jelent, mely miatt az ingatlan másnak nem adható vagy ajándékozható el és pl. haszonélvezeti jogot sem lehet rá alapítani, amíg az a tulajdoni lapon szerepel. Egy dolgot viszont nem tud megakadályozni, mégpedig azt, hogy a végrehajtási jog kerüljön az ingatlanra bejegyzésre.

A tulajdoni lappal kapcsolatos részletesebb tájékozódás érdekében javasoljuk cikksorozatunk 1. részét.

Mindkét módszer védi tehát az eladót attól, hogy a vételár kiegyenlítése előtt a vevő megszerezze az ingatlan tulajdonjogát, de fontosnak tartjuk az alábbi táblázatban az alapvető különbségeket is szemléltetni:

Bármely technikát is választjuk elengedhetetlen megfelelő szakember igénybevétele, különösen abban az esetben, ha a vételár fennmaradó része bank által finanszírozott hitelből (lásd cikksorozatunk 5. részét) kerül kifizetésre, mivel az egyes hitelintézetek egymástól eltérő speciális feltételeket is megszabhatnak arra vonatkozóan, hogy függőben tartás vagy tulajdonjog fenntartás szerepeljen-e az ingatlan adásvételi szerződésben. 

* * *

Amennyiben ingatlanvásárlás előtt áll, forduljon irodánkhoz és vegye fel velünk a kapcsolatot. Az ingatlan-adásvételi jogügylet teljeskörű lebonyolításában (a vételi ajánlat megtételétől, az szerződés előkészítésén és benyújtásán át és a tulajdonjog földhivatali bejegyzéséig) közreműködünk legyen szó akár magánszemély, akár cég által történő eladásról vagy vételről.

Szerzők:

Felhívjuk figyelmét, hogy jelen cikkben általánosan közöltek kizárólag informatív jellegűek, azok nem minősülnek ügyvédi tanácsadásnak. A fenti információk esetleges félreértelmezése vagy az időközben bekövetkezett jogszabály-módosítások miatt felelősséget nem vállalunk. Amennyiben konkrét kérdése vagy jogi problémája merülne fel, úgy irodánkkal történt egyeztetést és az ügy teljeskörű feltárását követően áll módunkban egyedi tanácsadást biztosítani.