Utóbb derült fény arra, hogy nem is az eladó az ingatlan tényleges tulajdonosa? Nem várt haszonélvező vagy jelzálogjog, netalántán végrehajtási jog vagy egyéb az ingatlan megvételét akadályozó teher van az ingatlanon? Lakásnak árulták az ingatlant, de valójában irodahelyiségként vagy műhelyként tartják nyilván?
A fenti problémák megelőzése, feltárása vagy áthidalása érdekében célszerű lehetséges vevőként a hőn áhított ingatlan tulajdoni lapját lekérnünk már a vételi ajánlat megtétele előtt.
Ingatlan cikksorozatunk 1. részében bemutatjuk az ingatlan tulajdoni lapjának felépítését, és hogy abból mely adatokkal kell tisztában lennünk legyen szó ingatlan adásvételéről, ajándékozásáról vagy bármely egyéb módon történő átruházásáról (jogi értelemben véve annak elidegenítéséről).
Jelen cikkben felvázolt 3 egyszerű lépést betartva az ingatlannal kapcsolatos aggályainkat tisztázhatjuk. Haladjunk hát lépésről-lépésre!
1. LÉPÉS: Tulajdoni lap lekérése
Magánszemélyek a földhivatal online elnevezésű oldalon egy évben 2 alkalommal ingyenesen tölthetnek le tulajdoni lapot. 2023. január 01. napjától egységesen már csak e-hiteles tulajdoni lap kérhető le (ingatlanonként 3.000,- Ft ellenében). Ehhez nem kell más, mint ügyfélkapu-hozzáférés. Érdemes azonban eldöntenünk, hogy teljes tulajdoni lapra vagy csak tulajdoni lap-szemlére van-e szükségünk. Míg utóbbi kizárólag az aktuális adatokat tartalmazza, addig a teljes tulajdoni lap esetén az ingatlan „előéletét” (háttértörténetét) pl. a jelenlegi és korábbi tulajdonosok és esetleges terhek adatait visszamenőleg is megtudhatjuk.
2. LÉPÉS: Tulajdoni lap tartalmának ellenőrzése
Bármely ingatlanról is legyen szó a tulajdoni lap három (római számmal jelölt) részből áll, lássuk ezek miket is tartalmaznak pontosan:
I. RÉSZ határozza meg az ingatlan általános (számszerű) adatait:
- település nevét, az ingatlan pontos címét (ezt szokás természetbeni címnek is nevezni)
- helyrajzi számot, ingatlan elhelyezkedését (fekvését), ami belterület, külterület vagy régebbi ingatlanok esetében külterület lehet
- az ingatlan m2-ben meghatározott (alap)területét
- művelési ágát/megnevezését (földnek minősülő ingatlan esetén pl. legelő, rét, szántó, gyümölcsös, erdő stb., vagy művelés alól kivett terület esetén pl. beépítetlen terület, út, lakóház, gazdasági épület stb., társasházi jelleg esetén pl. lakás, üzlethelyiség, garázs stb. megnevezését)
- ingatlan jogi jellegét (pl. társasház, védett terület, műemlék stb.)
- földnek minősülő ingatlan esetén a föld minőségi osztályát, területét és annak aranykorona (AK) értékét (idegen elnevezéssel kataszteri tiszta jövedelem)
- ingatlant megillető földhasználati jog és telki szolgalmi jog terjedelmét
II. RÉSZ határozza meg az ingatlan tulajdonosainak alapvető adatait:
- tulajdonos személyes adatait (születési név, anyja neve, születési év, lakcím)
- tulajdonszerzés jogcíme (pl. vétel, ajándékozás vagy öröklés)
- tulajdoni arány/tulajdoni hányad mértékét (pl. 1/1, vagy 1/4 stb.) – az egyes tulajdonosok esetén külön-külön sorszám szerint (pl. II/1., II/2. stb.)
- tulajdonjog bejegyzésének dátumát, annak ügyszámát
III. RÉSZ határozza meg az ingatlant érintő jogokat és tényeket avagy terheket, valamint azok kötelezettjeit és jogosultjait:
- bejegyezhető jogok (leggyakrabban előforduló pl. haszonélvezeti jog, jelzálogjog, vezetékjog, földhasználati jog, végrehajtási jog, elővásárlási jog, vételi jog stb.)
- feljegyezhető tények (leggyakrabban előforduló pl. elidegenítési és terhelési tilalom, tulajdonjog-fenntartással történt eladás, perfeljegyzés stb.)
- bizonyos jogok pl. jelzálogjog és az azt biztosító elidegenítési és terhelési tilalom fennállása esetén az ingatlant a jogosult hozzájárulása nélkül sem átruházni (pl. eladni vagy elajándékozni) sem egyéb módon megterhelni (pl. haszonélvezet vagy szolgalmi jog alapítása) nem lehet
3. LÉPÉS: tulajdoni lap adattartalmának összegzése:
A lekért tulajdoni lap tartalmából általánosságban a legfontosabb tisztáznunk, hogy az I. rész szerinti adatok az ingatlan-hirdetésben vagy az eladó által közölt adatokkal egyeznek-e, továbbá hogy maga az eladó a II. részben egyáltalán tulajdonosként van-e nyilvántartva vagy sem és a III. részben került-e bejegyzésre olyan teher, amely bármilyen módon korlátozná vagy akadályozná vevőként történő tehermentes tulajdonszerzésünket?
* * *
Amennyiben ingatlanvásárlás előtt áll vagy az ingatlan tulajdoni lapjával kapcsolatban értelmezési gondja merült fel, forduljon irodánkhoz és vegye fel velünk a kapcsolatot. Az ingatlan-adásvételi jogügylet teljeskörű lebonyolításában (a vételi ajánlat megtételétől, a szerződés előkészítésén és benyújtásán át és a tulajdonjog földhivatali bejegyzéséig) közreműködünk legyen szó akár magánszemély, akár cég által történő eladásról vagy vételről.
Szerzők:
dr. Farkas Szabolcs László
dr. Bajcsay Gergely
Felhívjuk figyelmét, hogy jelen cikkben általánosan közöltek kizárólag informatív jellegűek, azok nem minősülnek ügyvédi tanácsadásnak. A fenti információk esetleges félreértelmezése vagy az időközben bekövetkezett jogszabály-módosítások miatt felelősséget nem vállalunk. Amennyiben konkrét kérdése vagy jogi problémája merülne fel, úgy irodánkkal történt egyeztetést és az ügy teljeskörű feltárását követően áll módunkban egyedi tanácsadást biztosítani.
