Mi a teendő akkor, ha az általunk eladásra szánt ingatlan megvétele iránt külföldi vevő érdeklődik? Megköthető vele is az adásvételi szerződés? Van bármilyen egyéb korlátozás vagy további procedúra, ami esetleg időbeli vagy egyéb adminisztrációs nehézséget tud okozni külföldiek ingatlanszerzése esetén?
Ingatlan cikksorozatunk 10. részében a külföldiek magyarországi ingatlanszerzésének lehetőségeit járjuk körbe.
Milyen külföldi személyek szerezhetnek magyarországi ingatlant?
Természetes személyek (így külföldi állampolgárok) és a jogi személyek (így pl. a külföldi székhelyű cégek) vagy jogi személyiség nélküli szervezetek egyaránt vehetnek magyarországi ingatlant, ha a hazai szabályozás által támasztott jogi követelményeknek megfelelnek. További feltétel, hogy közérdeksérelem nem állhat fenn – azaz a külföldi személy nem lehet büntetett előéletű vagy tevékenység korlátozására vonatkozó intézkedés nem vonatkozhat rá, ezért hatósági erkölcsi bizonyítvány beszerzése esetükben elengedhetetlen. Már most megjegyezzük, hogy engedélyeztetés szempontjából eltérő megítélés alá esnek azok a külföldi személyek, akik pl. az EU tagállamokban vagy az EGT államokban élnek vagy ott székhellyel rendelkeznek (jogi értelemben őket nem is kell külföldinek tekinteni).
Milyen típusú ingatlan vehető meg?
Kizárólag a mező- és erdőgazdasági hasznosítású földnek nem minősülő ingatlan (így kizárt pl. szőlő, szántó, gyümölcsös, erdő, legelő stb. megszerzése) szerezhető meg külföldiek által – tehát e körből kiesik az összes olyan ingatlan, ami a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény hatálya alá tartozik. Megfordítva a dolgot: külföldiek így többnyire a belterületbe vont ingatlanokat (pl. lakást, lakóházat, garázst, üzlethelyiséget stb.) vásárolhatják meg.
Kell-e bármilyen engedély?
Az irányadó szabályozás értelmében alapvetően igen. Amennyiben magyarországi ingatlant külföldi személy kívánja megvásárolni, abban az esetben az ingatlan fekvése szerinti illetékes fővárosi és vármegyei kormányhivatal engedélyét be kell szerezni, de ha bizonyos feltételeknek megfelelnek, úgy a külföldi személyek mentesülhetnek az engedélyezés alól.
Milyen esetekben nincs szükség engedélyeztetésre?
Fentebb jeleztük, hogy egyes külföldi személyek engedély nélkül tudnak ingatlant szerezni Magyarországon.
Nem kell a kormányhivatal engedélye az alábbi esetkörökben:
- Európai Unió (EU) tagállamában (pl. Németország, Spanyolország) állampolgár vagy ott székhellyel rendelkezik (vigyázat: Anglia EU-ból történő kilépése miatt már nem mentesülhetnek az angol személyek az engedélyeztetési kötelezettség alól!)
- Európai Gazdasági Térség (EGT) megállapodás szerinti államokban (Izland, Norvégia, Lichtenstein) állampolgár vagy ott székhellyel rendelkezik
- Svájcban állampolgár vagy ott székhellyel rendelkezik
- Kettős állampolgárok (ha az egyik állampolgársága magyar vagy EU tagállami vagy a külföldön élő magyar állampolgárok ingatlanszerzése)
- Ingatlan öröklése esetében
- Menekült és oltalmazott személyek ingatlanszerzése esetén
Ilyen esetekben nemes egyszerűséggel megköthető az adásvételi szerződés a külföldi vevővel, mivel jogi szempontból a belföldi vagyonszerző személlyel egyező megítélés alá esik (nem tekinthető külföldi személynek).
Mi az engedélyezés menete? Mit kell mellékelni?
Az engedélyezés iránti kérelmet a kormányhivatal által rendszeresített formanyomtatványon keresztül az ingatlan fekvése szerinti illetékes kormányhivatalhoz kell benyújtani postai úton vagy elektronikusan e-papír szolgálatás igénybevételével.
Általánosan mellékelni kell:
- ingatlan megszerzésére irányuló adásvételi (elő)szerződést (1 db eredeti példányban)
- személyes okmányokat (útlevél) vagy külföldi cégkivonatot
- ingatlan 21 napnál nem régebbi e-hiteles tulajdoni lapját (ennek hiányában a kormányhivatal lekéri)
- ha a külföldi kérelmező nem személyesen jár el az eljárási képviseletre kiterjedő meghatalmazást (az adásvételi szerződésbe is belefoglalható, így nem kell feltétlenül külön okiratban elkészíteni)
- büntetlen előélet igazolására szolgáló hatósági erkölcsi bizonyítvány (külön kérés esetén a kormányhivatal szerzi be az engedélyezés során)
Kivételes esetben egyéb dokumentumokat is szükséges csatolni pl. ha az adásvételi szerződés megkötése során a felek helyett meghatalmazottjaik írtak alá, abban az esetben az arra vonatkozó meghatalmazást.
Fontos szempont, hogy az ingatlan megszerzésére irányuló szerződés meg kell feleljen a hazai szabályozás által támasztott követelményeknek, ezért ügyvéd igénybevétele itt sem nélkülözhető. Az adásvételi szerződésre vonatkozó tartalmi előírások áttekintése érdekében javasoljuk cikksorozatunk 7. részét.
Ingyenes az engedélyezési eljárás?
Sajnos nem. Az engedélyezési eljárásért igazgatási szolgáltatási díjat kell fizetni. Ennek összege alapesetben ingatlanonként 50.000,- Ft. A díj megfizetésére már csak átutalás útján van lehetőség (így pl. illetékbélyeg alkalmazása kizárt).
Hogyan zajlik az engedélyezés? Mivel számoljunk?
A beérkezett kérelmet a kormányhivatal 45 napon belül megvizsgálja és az engedélyezés megadása érdekében egyéb hatóságokat (így pl. az ingatlan fekvése szerinti önkormányzatot vagy az ORFK-t) is megkeres. Ezt követően pedig dönt a kérelem elutasításáról vagy annak elfogadásáról.
Saját magam oldjam meg vagy vonjak be inkább szakembert a folyamatba?
Tapasztalataink szerint az engedélyezési eljárás további terhet jelent a kérelmezők számára (különösen akkor, ha a magyar nyelvet még csak nem is értik vagy beszélik), ezért ezt a plusz adminisztrációt és procedúrát megkönnyítve már célszerű az elejétől fogva hozzáértő segítségét igénybe venni. Ügyvédi irodánk az adásvételi szerződés – akár kétnyelven (angol-magyar, német-magyar, spanyol-magyar) való – elkészítése mellett külföldi állampolgárok és jogi személyek Magyarországon történő ingatlanszerzése esetén az engedélyezési eljárásban és a felek közötti kommunikációban is vállal jogi közreműködést.
* * *
Amennyiben ingatlanvásárlás előtt áll, forduljon irodánkhoz és vegye fel velünk a kapcsolatot. Az ingatlan-adásvételi jogügylet teljeskörű lebonyolításában (a vételi ajánlat megtételétől, az szerződés előkészítésén és benyújtásán át és a tulajdonjog földhivatali bejegyzéséig) közreműködünk legyen szó akár magánszemély, akár cég által történő eladásról vagy vételről.
Szerzők:
dr. Farkas Szabolcs László
dr. Bajcsay Gergely
Felhívjuk figyelmét, hogy jelen cikkben általánosan közöltek kizárólag informatív jellegűek, azok nem minősülnek ügyvédi tanácsadásnak. A fenti információk esetleges félreértelmezése vagy az időközben bekövetkezett jogszabály-módosítások miatt felelősséget nem vállalunk. Amennyiben konkrét kérdése vagy jogi problémája merülne fel, úgy irodánkkal történt egyeztetést és az ügy teljeskörű feltárását követően áll módunkban egyedi tanácsadást biztosítani.
