Elnyerte tetszésünket az egyik ikerház? Több lakóház van egy adott telken és az egyiket szeretnénk megvenni?
Ingatlan cikksorozatunk 3. részében bemutatjuk azt a sajátos jogi helyzetet, amikor is egy nagyobb területű ingatlannak egyszerre több tulajdonosa van és az egyes tulajdonosok tulajdoni hányaduk szerint meghatározott mértékben jogosultak azt használni. Jogi értelemben véve e jogukat osztatlanul gyakorolják, mivel a teljes ingatlan használatára és birtoklására az összes tulajdonostárs jogosult. Innen ered az osztatlan közös tulajdon, mint speciális jogi kategória.
Ezt mit is jelent gyakorlatilag?
Van egy telek, azon található több épület, de azok nem kerülnek külön helyrajzi szám szerint az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre. Ebben az esetben a telekingatlan valamennyi tulajdonosnak a közös tulajdonában van, de az egyes felépített házak, mint lakóingatlanok vagy akár lakóingatlanrészek vonatkozásában a használatot egymás között valamilyen módon mégis megosztják. Ennélfogva előfordulhat az is, hogy egy ilyen ingatlannak akár 10-30 tulajdonosa is lehet, de maga az ingatlan feletti tulajdonjog megoszlik közöttük. A probléma abból fakad, hogy a tulajdoni lapból első ránézésre sem lehet (egyértelműen) megállapítani, hogy ki, mit, milyen mértékben jogosult használni az egész ingatlanból. Ilyen esetben szem előtt kell tartani azt, hogy valamennyi tulajdonostárs jogosult az ingatlan birtoklására és használatára, de ezzel nem sértheti a többi tulajdontárs ugyanezen jogát.
Nem számít tehát az, hogy pl. 4 lakóépületben különböző személy laknak, az egyes lakóépületek ettől függetlenül közös tulajdonban vannak, tekintettel arra, hogy azok külön ingatlanként nem kerültek feltüntetésre, így ezt a sajátos jogi helyzetet használati megosztási szerződés hivatott rendezni, melynek elkészítéséhez célszerű ügyvédi közreműködés.
Miért is fontos a használati megosztási megállapodás vagy szerződés?
Abban az esetben, ha pl. egy családi ház természetben két részre van osztva (legalább 2 tulajdonossal rendelkezik), de nem minősül jogi értelemben véve társasházi két különálló albetétnek, akkor ajánlatos készíteni az ott lakóknak egy használati (megosztási) megállapodást, annak érdekében, hogy meghatározzák, hogy az osztatlan közös tulajdonú ingatlanból melyik tulajdonostárs melyik ingatlanrészt (melyik lakóépületet) használhatja. Ha nincsen ilyen megállapodás az összes tulajdonos az ingatlan egészét jogosult használni (ilyen pl. az egy helyrajzi számon nyilvántartott ikerház vagy két különálló ház). A használati megosztási megállapodással kiküszöbölhetők a későbbi jogviták, azaz a telken lévő kert meghatározott használatára melyik tulajdonostárs, milyen arányban jogosult vagy melyik tulajdonostársat illeti meg éppen a pince vagy garázs használata, továbbá a telken lévő egyes lakóházak (vagy akár egy lakóház esetében egy adott emelet vagy padlásszint) használatára ki, milyen mértékben is jogosult. Tény azonban, hogy ez gyakorta okozhat problémákat, ezért kiemelten fontos az ingatlan használatával járó járulékos kérdéseket, így a tulajdonostársak egymás közötti viszonyát, az ingatlan állagmegóvását, az közös költségviselést stb. részletesen kompromisszumos módon leszabályozni a már említett használati megosztási szerződésben.
De miért kell figyelni, ha osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlant akarunk megvenni?
A tulajdonrészek és esetleges terhek tisztázása érdekében kérjük le az ingatlan tulajdoni lapját. A tulajdoni lap tartalmának pontosabb értelmezéséhez javasoljuk ingatlan cikksorozatunk 1. részét, amely a tulajdoni lap egyes részeivel foglalkozik.
Alapesetben már az eladótól be kell kérnünk a használati megosztási szerződést, mivel az abban foglalt előírások ránk, mint későbbi tulajdonosokra is vonatkozni fognak.
Amennyiben egy ilyen jogi jellegű ingatlan szolgálna esetleg hitelfelvétel alapjául, úgy mindenképp szükséges a hitelfelvételkor beadni a használati megosztási megállapodást, mely sok esetben elvárt, hogy az ügyvéd által ellenjegyzett okirati formában legyen meg. Ebben az esetben lényeges, ha kiutalásra kerül a hitel, akkor a jelzálog csak az adott tulajdoni hányadot terhelheti, így a többi tulajdonos hányadára ne terjedjen ki.
Osztatlan közös tulajdonú ingatlan eladása esetén a többi tulajdonostársat elővásárlási jog illeti meg, ezért vevőként valamennyi tulajdontárstól szükséges az elővásárlási jogról való lemondó nyilatkozatot beszerezni, ellenkező esetben velünk szemben érdemben fel tudnak majd lépni. Minél több a tulajdonostárs annál hosszabb azoknak a vételi szándékról történő kiértesítése, ezért ilyen típusú ingatlan esetén ezzel a körülménnyel is számolnunk kell.
Az osztatlan közös tulajdonú ingatlanra vonatkozó tulajdonostársak közötti építési szabályokat elsősorban a használati megosztási megállapodás határozza meg, de lényeges szempont, hogy minden tulajdonostárs csakis az őt megillető tulajdonrészét hasznosíthatja (építheti be), azaz nem sértheti sem a közös használatban lévő tulajdonrészeket, sem pedig a többi tulajdonost megillető tulajdonrészt. Egyebekben pedig figyelemmel kell lenni a helyi építési szabályzatban foglalt kötelező előírásokra.
A családi házzal kapcsolatos legfontosabb jogi szempontokat cikksorozatunk 3. részében már taglaltuk.
* * *
Amennyiben ingatlanvásárlás előtt áll vagy az ingatlan tulajdoni lapjával vagy térképmásolattal és az egyéb jogszabályi előírásokkal vagy a használati megosztási szerződéssel kapcsolatban értelmezési gondja merült fel, forduljon irodánkhoz és vegye fel velünk a kapcsolatot. Az ingatlan-adásvételi jogügylet teljeskörű lebonyolításában (a vételi ajánlat megtételétől, a szerződés/használati megosztási megállapodás előkészítésén és benyújtásán át és a tulajdonjog földhivatali bejegyzéséig) közreműködünk legyen szó akár magánszemély, akár cég által történő eladásról vagy vételről.
Szerzők:
dr. Farkas Szabolcs László
dr. Bajcsay Gergely
Felhívjuk figyelmét, hogy jelen cikkben általánosan közöltek kizárólag informatív jellegűek, azok nem minősülnek ügyvédi tanácsadásnak. A fenti információk esetleges félreértelmezése vagy az időközben bekövetkezett jogszabály-módosítások miatt felelősséget nem vállalunk. Amennyiben konkrét kérdése vagy jogi problémája merülne fel, úgy irodánkkal történt egyeztetést és az ügy teljeskörű feltárását követően áll módunkban egyedi tanácsadást biztosítani.
