Felmerülhet a kérdés, hogy részben önerő, részben pedig banki hitelből történő finanszírozás esetén vannak-e speciális elvárások az adásvételi szerződéssel kapcsolatosan? A válasz lehetne egyszerű igen és akkor fölöslegesen lenne tovább olvasni, de nem minden ilyen fekete-fehér. Lássuk miről is van szó ilyen esetekben?
Ingatlancikksorozatunk 5. részében a banki hitelből/kölcsönből történő ingatlanvásárlás járulékos kérdéseivel foglalkozunk lépésről-lépésre.
1. Tisztázzuk az ingatlan jogi helyzetét, kérjük le a tulajdoni lapot és ellenőrizzük a legfontosabb adatokat:
A tulajdoni lap tartalmának pontosabb értelmezéséhez javasoljuk ingatlan cikksorozatunk 1. részét, amely a tulajdoni lap egyes részeivel foglalkozik. Ha lakás megvételéről lenne szó javasoljuk cikksorozatunk 2. részét, ha pedig a családi házzal kapcsolatos legfontosabb jogi szempontokat akarja tisztázni azt cikksorozatunk 3. részében már taglaltuk.
2. Tájékozódjunk az egyes hitelintézetek által nyújtandó hitelfolyósítási lehetőségekről:
Ez az információt az adott bank honlapján vagy közvetlenül a banki ügyintézőtől személyesen tudjuk beszerezni.
3. Kérjük be a hitelfolyósításhoz szükséges az ingatlan adásvételi szerződésre vonatkozó banki feltételeket:
Az egyes bankok eltérő követelményeket támaszthatnak az adásvételi szerződés tartalmát érintően, ezért kiemelten fontos, hogy minden általuk elvárt tartalmi elem megfelelően szerepeljen a szerződésben, ahhoz, hogy a hitelnyújtás/finanszírozás gördülékenyen menjen végbe. Ez végső soron a jogügylet során eljáró ügyvéd feladata lesz, de előzetesen érdemes őt tájékoztatnunk arról, milyen banknál, milyen típusú hitelfelvételről is van szó és mekkora mértékű vételárrész finanszírozásáról.
4. Bizonyosodjunk meg arról, hogy van-e teher az ingatlanon:
Bármely bankról is legyen szó, az elvárt, hogy a vevő végső soron tehermentesen szerezze meg az ingatlant. Amennyiben az ingatlanon teher található az eladó közreműködésével gondoskodni kell az ingatlanon fennálló teher törléséről, azaz magáról a tehermentesítésről. Az egyes terhek jogi jellegüknél fogva többfélék is lehetnek, ezért javasoljuk a kezdetektől fogva jogi szakember közreműködését, legyen szó pl. jelzálogjog, haszonélvezeti jog vagy végrehajtási jog törléséről. Amennyiben elidegenítési és terhelési tilalom is szerepel az ingatlanon, úgy szükséges a tilalom jogosultjának törlési engedélyét egyaránt beszerezni és az ehhez szükséges feltételeknek (pl. jelzáloghitel esetén végtörlesztés) az eladónak eleget tenni. Arra is van mód, hogy az ingatlan tehermentesítése a vevő által felvenni szándékozott hitelösszegből történjen, de ennek speciális feltételeit is az adott pénz- és hitelintézet írja elő.
5. Banki elvárások a hitelösszeg tekintetében:
Bármely bankhoz is fordulunk végső soron az ingatlan vételára tekintetében az egyes vételárrészleteket úgy kell ütemezni, hogy az utolsó vételárrészlet maga a bank által nyújtott hitel legyen, de ehhez szükség van a vevő által önerőből megfizetett vételárrészlet igazolására és ügyvédi letéti igazolásra, amely igazolja, hogy a teljes vételár megfizetéséig az eladó tulajdonjogbejegyzésre vonatkozó engedélyét ügyvédi letétbe helyezte. Ez gyakorlatilag azt jelenti, hogy amint az utolsó vételárrész és ezzel az ingatlan teljes vételára is megfizetésre került az eladó számára, akkor az eljáró ügyvéd jogosult és egyben köteles az eladó tulajdonjogbejegyzésre irányuló engedélyét avagy bejegyzési engedélyét a földhivatal felé benyújtani, annak érdekében, hogy a vevő tulajdonossá váljon az adott ingatlan vonatkozásában. Megjegyzendő, hogy amennyiben a vevő Családi Otthonteremtési Kedvezményt (CSOK) a hitel mellett egyaránt igénybe vesz, úgy az utolsó vételárrészlet kivétel nélkül a CSOK összege kell legyen. CSOK esetében számos egyéb feltételnek is meg kell feleljen az érintett ingatlan, ezért ezt a hitelt nyújtó bankkal előzetesen tisztázni szükséges.
* * *
Amennyiben ingatlanvásárlás előtt áll, forduljon irodánkhoz és vegye fel velünk a kapcsolatot. Az ingatlan-adásvételi jogügylet teljeskörű lebonyolításában (a vételi ajánlat megtételétől, a szerződés előkészítésén és benyújtásán át és a tulajdonjog földhivatali bejegyzéséig és az esetleges tehermentés lebonyolításában) közreműködünk legyen szó akár magánszemély, akár cég által történő eladásról vagy vételről.
Szerzők:
dr. Farkas Szabolcs László
dr. Bajcsay Gergely
Felhívjuk figyelmét, hogy jelen cikkben általánosan közöltek kizárólag informatív jellegűek, azok nem minősülnek ügyvédi tanácsadásnak. A fenti információk esetleges félreértelmezése vagy az időközben bekövetkezett jogszabály-módosítások miatt felelősséget nem vállalunk. Amennyiben konkrét kérdése vagy jogi problémája merülne fel, úgy irodánkkal történt egyeztetést és az ügy teljeskörű feltárását követően áll módunkban egyedi tanácsadást biztosítani.
