Tény, hogy használt ingatlant viszonylag egyszerűbb megvásárolni, mint egy javában építés alatt állót, mivel egy régebbi ingatlant már kész állapotban tudjuk megtekinteni, míg az újépítésű ingatlan esetében elképzelhető, hogy a szerződés aláírásakor az még csak fel sem épült. Ez lényegében egy kockázatvállalás a vevő részéről, mert az ingatlannal kapcsolatos esetleges hibák vagy hiányosságok sokkal később buk(hat)nak ki.
Ingatlan cikksorozatunk 6. részében röviden felsoroljuk azokat a legfontosabb szempontokat, amiket újépítésű ingatlan megvásárlásánál érdemes szem előtt tartani.
1. Ajánlott ellenőrizni az építtető (kivitelező) céget, amely sok esetben az eladó is egyben
Amennyiben az érintett céggel szemben felszámolási vagy végrehajtási eljárás folyik, nem javasolt a közös megegyezésen alapuló szerződéskötés, hiszen jó eséllyel tartozása áll(hat) fenn egy vagy több jogosult/hitelező irányába, mely végső soron az adásvételi jogügylet vagy birtokbaadás szempontjából problémát jelenthet.
2. Ellenőrizzük a telekingatlan tulajdoni lapját, amelyre az újépítésű lakóépület felépítésre fog kerülni
E körben tisztázandó az eladó személye, és hogy a telekingatlant érintően vannak-e terhek. Teher esetén az eladó köteles majd arról gondoskodni, hogy a későbbiek során a vevő tehermentes tulajdonjogot szerezzen, de az egész folyamat elejétől már érdemes lehet ügyvédet igénybe venni. A tulajdoni lap tartalmával kapcsolatos értelmezéshez ajánljuk ingatlan cikksorozatunk 1. részét.
3. Vételár kérdése
Tisztázandó, hogy pontosan milyen összegek is tartoznak a vételárba (pl. bizonyos műszaki tartalmakat magába foglal-e vagy sem).
4. Adásvételi előszerződés és a végleges szerződés megkötése
Amíg az ingatlan nem épül fel és az az ingatlan-nyilvántartásba sem kerül bejegyzésre, tulajdonjogot azon szerezni nem tudunk, de szerződéskötési szándékunkat, azaz későbbi időpontban történő szerződéskötésünket előszerződés formájában tudjuk rendezni, mely lényegében előre lefekteti mindazon lényeges tartalmi elemeket (vételárkifizetés, birtokbaadás, vis maior esetek, szerződésmódosítási lehetőség, foglaló, kötbér stb.), amelyeket a végleges szerződés is tartalmazni fog. Az elsőszerződés lényege tehát, hogy a felek kötelezik magukat arra, hogy milyen lényeges feltételek mentén fogják a végleges szerződést egy későbbi időpontban egymással megkötni. Az előszerződésben vállalt kötelezettség pedig bírói úton éppúgy kikényszeríthető, mintha az végleges szerződésben vállalt kötelezettség lenne.
5. Használatbavételi engedély és birtokbaadás
Lényeges szempont tisztában lenni azzal is, hogy újépítésű ingatlan mikor kerül kulcsrakész állapotba és a vevő azt mikor veheti tényleges birtokba, azaz mikortól használhatja az ingatlant és mikortól köteles a használatból eredő terheket viselni. A felépült lakóépületet jogszerűen használni, kizárólag jogerős használatbavételi engedély alapján lehetséges, melynek beszerzésről az építtető köteles gondoskodni és azt az eladónak hitelt érdemlő módon igazolnia kell a vevő felé.
* * *
Amennyiben újépítésű ingatlanvásárlás előtt áll, forduljon irodánkhoz és vegye fel velünk a kapcsolatot. Az ingatlan-adásvételi jogügylet teljeskörű lebonyolításában (a vételi ajánlat megtételétől, az előszerződés és végleges szerződés előkészítésén és benyújtásán át és a tulajdonjog földhivatali bejegyzéséig) közreműködünk legyen szó akár magánszemély, akár cég által történő eladásról vagy vételről.
Szerzők:
dr. Farkas Szabolcs László
dr. Bajcsay Gergely
Felhívjuk figyelmét, hogy jelen cikkben általánosan közöltek kizárólag informatív jellegűek, azok nem minősülnek ügyvédi tanácsadásnak. A fenti információk esetleges félreértelmezése vagy az időközben bekövetkezett jogszabály-módosítások miatt felelősséget nem vállalunk. Amennyiben konkrét kérdése vagy jogi problémája merülne fel, úgy irodánkkal történt egyeztetést és az ügy teljeskörű feltárását követően áll módunkban egyedi tanácsadást biztosítani.
