Ingatlan cikksorozat 7. rész: Tévhitek – avagy hogyan legyen jó az adásvételi szerződés

Bármilyen jellegű ingatlan megvételéről is legyen szó elengedhetetlen, hogy a tulajdonjog átruházási szándékot a felek szerződéses formában rendezzék. Ehhez pedig nélkülözhetetlen az is, hogy mind az eladói, mind pedig a vevői oldal tisztában legyen a legalapvetőbb előírásokkal, azaz az ingatlan adásvételi szerződés lényeges tartalmi elemeivel. 

 

Ingatlan cikksorozatunk 7. részében ismertetjük az adásvételi szerződéssel szemben támasztott legfontosabb követelményeket és egyúttal pár gyakori félreértéssel kapcsolatban tiszta vizet öntünk a pohárba!

 

Az ingatlan adásvételi szerződésben általánosságban az alábbiakat feltétlenül rögzíteni kell:

• az eladó(k) és a vevő(k) személyes adatait (név, születési név, anyja neve, születési hely és idő, lakcím, személyi azonosító jel, állampolgárság)
• a szerződés tárgyát képező ingatlan ingatlan-nyilvántartás szerinti pontos megjelölését (település, helyrajzi szám, művelési ág/megnevezés, alapterület, természetbeni cím, tulajdoni lap értelmezéséhez ajánljuk cikksorozatunk 1. részét)
•  a vevő által megvenni kívánt tulajdoni hányadot (pl. 1/1 vagy 1/2 stb.)
• a tulajdonszerzés jogcímét (adásvétel esetén ez vétel, de más tulajdonátruházás esetén lehet ajándékozás, csere stb.) 
• az ingatlan kölcsönösen kialkudott vételárát (összeg és devizanem megjelölésével) 
• az ingatlan birtokba adásának idejét és módját
• az eladónak a vevő tulajdonjogbejegyzéséhez történő feltétlen és visszavonhatatlan hozzájáruló nyilatkozatát 
• a szerződéskötés helye és ideje
• szerződő felek aláírása

 

Milyen egyéb adatok, tények, kikötések rögzíthetők/rögzítendők még az adásvételi szerződésben?

• a szerződéskötés pillanatában az ingatlanon fennálló terheket (pl. haszonélvezeti jog, jelzálogjog, végrehajtási jog, elidegenítési és terhelési tilalom stb., lásd tulajdoni lap III. részét)

• teher esetén a tehermentesítés módját (amennyiben a vevő tehermentes tulajdont kíván megszerezni, ez alapvető elvárás)

• • eladó tájékoztatását (kellékszavatosság) az ingatlan állapotáról, esetleges hibáiról 

• az eladó kötelezettségvállalását (jogszavatosság) arra vonatkozóan, hogy az ingatlan per-, teher- és igénymentes, és hogy arra harmadik személynek sem áll fenn olyan joga, amely a vevő tulajdonszerzését korlátozza vagy akadályozza (pl. nincsen az ingatlannak ingatlan-nyilvántartáson kívüli [tulajdoni lapon nem szereplő] tulajdonosa – ilyen lehet a házastársi vagyonközösség sajátos jellege miatt a házastárs)

• vételár (vagy az egyes vételárrészek fizetési ütemezésének) megfizetési határidejét 

• részben banki hitelből történő finanszírozás esetén a hitelt nyújtó pénzintézet speciális elvárásokat írhat elő (lásd ingatlan cikksorozatunk 5. részét)

• meghatalmazotti eljárás esetén a meghatalmazott szerepeltetése a szerződésben
• foglaló és/vagy kötbér kikötését, mértékét
• lakóépület vagy lakás vásárlása esetén az irányadó szabályozás szerint az épület energetikai jellemzőinek tanúsítására szolgáló tanúsítvány számát 
• illetékmentesség vagy illetékkedvezmény igénybételére irányuló nyilatkozatot (részletek érdekében lásd cikksorozatunk 8. részét)

 

Kell-e ügyvéd az ingatlan adásvételi szerződéshez vagy azt elég, ha mi magunk megírjuk és két tanú hitelesíti? 

Ingatlan adásvételi szerződés elengedhetetlen feltétele, hogy azt közokiratba vagy pedig ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglalják. Ennélfogva ahhoz, hogy a vevő tulajdonjogot szerezhessen és az az ingatlan tulajdoni lapjára is átvezetésre kerüljön mindenképpen ügyvéd igénybevételére van szükség, mivel az ügyvédi ellenjegyzés nélküli szerződés tulajdonjogbejegyzésre alkalmatlan. 

 

Megjegyezzük egy egyszerűnek tűnő adásvétel esetén is lehetnek olyan buktatók (pl. elővásárlási jogosultak kiértesítése, haszonélvezeti jogról lemondás stb.), amely miatt célszerű kifejezetten ingatlanjogban jártas ügyvédet megbízni. 

 

Nem tudok jelen lenni a szerződéskötéskor, ezért szóban meghatalmaztam a barátomat, hogy az adásvételi szerződést helyettem aláírja, ez így érvényes? Akkor ő lesz a tulajdonos és nem én vagy pedig ő is fog szerepelni a tulajdoni lapon?

Van lehetőség arra, hogy akár eladó, akár a vevő helyett a szerződéskötés során meghatalmazott járjon el. Ebben az esetben írásbeli meghatalmazás megtételére van szükség, amelyből pontosan ki kell tűnjön az, hogy az adott meghatalmazott pontosan milyen nyilatkozat (pl. szerződés aláírása) vagy egyéb cselekmény (pl. ingatlant érintő közművek átírása) lebonyolítására jogosult. Ezért célszerű minél precízebben rögzíteni az egyes tevékenységeket, amelyeket a meghatalmazott a meghatalmazó helyett és nevében megtehet. A meghatalmazott ebben az esetben egyaránt szerepelni fog a szerződésben, de nem szerződő félként, hanem az általa képviselt fél meghatalmazottjaként. A meghatalmazással szemben elvárt további követelmény, hogy az legalább ügyvéd által ellenjegyzett magánokirati formában legyen, ezért két tanú által hitelesített meghatalmazás nem elegendő. A meghatalmazott kizárólag a meghatalmazó nevében jár el és az ő javára tesz bármely nyilatkozatot, ezért a meghatalmazott az ingatlanon tulajdonjogot a vevő helyett szerezni nem tud és a tulajdoni lapon sem kerül feltüntetésre.

 

Haszonélvezeti jog terheli az ingatlant. Az ingatlan eladásához a haszonélvező hozzájárulására szükség van? Az ingatlan eladásával a haszonélvezeti jog automatikusan megszűnik?

Amennyiben haszonélvezeti jog terheli az ingatlant az jogi értelemben véve nem képezi az eladás akadályát, ehhez a haszonélvező hozzájárulására nincs szükség, de:

• az ingatlan eladásával a haszonélvezeti jog nem szűnik meg, mivel az mindig személyhez kötött

• a haszonélvező az új tulajdonossal szemben (is) gyakorolhatja a haszonélvezeti jogból eredő jogait így pl. birtokolhatja és használhatja vagy bérbe adhatja az ingatlant, míg ahhoz a tulajdonos hozzáférni nem tud

A haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan lényegében alacsonyabb áron értékesíthető, de gyakorlatilag az új tulajdonos ki lesz szolgáltatva a haszonélvező „jóindulatának”, ezért megfontolandó, hogy haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan megvétele, ezért mindenképpen célszerű a haszonélvező haszonélvezetről való lemondó nyilatkozatát beszerezni (lemondás történhet ingyenesen vagy pedig ellenérték fejében).

 

Mire figyeljünk feltétlenül még a szerződés aláírása előtt?

• személyes okmányaink érvényesek-e/nem jártak-e le
• ellenőrizzük az ingatlan szerződéskötés napján lekért tulajdoni lapját
• ellenőrizzük van-e közüzemi díj- vagy egyéb adótartozás az ingatlanon
• bankszámláról történő átutalás esetén ellenőrizzük, hogy van-e bármilyen összegszegszerű korlát, amely nagyobb összeg átutalását akadályozná

 

Már a vételi ajánlat megtétele előtt érdemes ingatlanjogban jártas megfelelő ügyvédet bevonni, aki az egész folyamatot a földhivatali tulajdonjogbejegyzésig koordinálja és lefolytatja.

 

* * *

 

Amennyiben ingatlanvásárlás előtt áll, forduljon irodánkhoz és vegye fel velünk a kapcsolatot. Az ingatlan-adásvételi jogügylet teljeskörű lebonyolításában (a vételi ajánlat megtételétől, az szerződés előkészítésén és benyújtásán át és a tulajdonjog földhivatali bejegyzéséig) közreműködünk legyen szó akár magánszemély, akár cég által történő eladásról vagy vételről.

 

Szerzők:

 

Felhívjuk figyelmét, hogy jelen cikkben általánosan közöltek kizárólag informatív jellegűek, azok nem minősülnek ügyvédi tanácsadásnak. A fenti információk esetleges félreértelmezése vagy az időközben bekövetkezett jogszabály-módosítások miatt felelősséget nem vállalunk. Amennyiben konkrét kérdése vagy jogi problémája merülne fel, úgy irodánkkal történt egyeztetést és az ügy teljeskörű feltárását követően áll módunkban egyedi tanácsadást biztosítani.