Amikor új építésű lakás vásárlása mellett döntünk, alighanem egy színvonalasan kivitelezett, modern ingatlan lebeg a szemünk előtt, adott esetben kedvező áron. Ám nem árt tisztában lenni azzal, hogy váratlan akadályokba ütközhet, hogy hozzájussunk álmaink lakásához – és ez az akadály lehet jogi természetű is. Mai cikkünkben az új építésű lakások kapcsán felmerülő problémákról írunk.
Nem várt akadályok új építésű lakás vásárlásánál
Előfordulhat, hogy nem adják ki a használatba vételi engedélyt
A kiválasztott lakás valójában csak attól kezdve minősül különálló ingatlannak, hogy a beruházás megkapta a használatba vételi engedélyt, és a Társasházat bejegyezték. Ettől kezdve van helyrajzi száma a lakásnak. Ha a beruházás bármilyen okból nem kapja meg a használatba vételi engedélyt, akkor a kiválasztott lakás jogilag nem létezik mint különálló ingatlantulajdon. Vagyis nincsen lakásunk, olyan módon, ahogy az elterveztük.
A vevő lényegében előre fizet
Az előző ponttal szorosan összefügg az a jelenség, hogy új építésű lakásoknál rendszerint több részletben kell kifizetni a vételárat még a kivitelezés folyamata során. Mire küszöbön áll a használatba vételi engedély kézhezvétele, jellemzően csak kis részlet marad hátra.
Ez azt jelenti, hogy a vevő lényegében szinte teljesen kifizeti előre a lakás árát, teljeskörűen finanszírozza a beruházást. Ha azonban nem kapja meg az ingatlan a használatba vételi engedélyt, úgy a vevő olyan helyzetben találja magát, hogy akár az egész beruházást sem lehet befejezni – vagyis hiába fizette ki szinte az egész vételárat, olyan, mintha nem lenne lakása.
A foglaló visszafizetése
Főszabály szerint szerződéstől való elálláskor (ha jelen esetben az eladó visszalép a vásárlástól) a foglaló kétszeresét kell visszafizetni a vevő részére. Ám sok esetben találkoztunk olyannal, hogy a szerződésben eltértek a főszabálytól a vevő hátrányára, és adott esetben az eladónak nem kellett megfizetnie a foglaló kétszeresét, azaz nem kapunk olyan mértékű biztosítékot, mint rendszerint szokás adni.
Vis maior
Mint minden nagy beruházásnál, lakóingatlan építésénél is előfordulhat „vis maior”. A vis maior jelentése: „előre nem látott és elháríthatatlan jogi akadály, amely felment valamely kötelezettség teljesítése alól”.
Sajnos láttunk arra példát, hogy az eladó/beruházó kitágította a vis maior fogalmát, oly módon, hogy az magában foglalta az építőanyag árának emelkedését vagy az élő munka (≈ munkaerő) árának emelkedését is. A vis maiort érvényesítve az eladó elállhatott a szerződéstől (és utóbb más vevőknek magasabb áron értékesíthette a lakásokat). Habár az eredeti vevő a pénzét nem veszítette el, mégsem jutott lakáshoz.
Előfordultak olyan esetek is, hogy a beruházó árat emelt, hogy be tudja fejezni a kivitelezést, így a vevő a szerződésben rögzítettnél magasabb áron jutott a lakáshoz.
Probléma a beruházó/eladó, illetve a kivitelező céggel
A beruházó/eladó és az ingatlant felépítő cég sok esetben eltérő cégek. A vevőnek értelemszerűen semmilyen ráhatása nincsen az eladó és a kivitelező közötti együttműködésre, és ha kettejük között bárminemű vita van, könnyen csúszhat az ingatlan átadása.
Ha csúszik a beruházás, az anyagilag összességében negatív következményekkel jár a vevő számára, hiszen ő késve költözhet be a lakásába, ráadásul elképzelhető, hogy a lakás árának nagy részét már kifizette, mégis várakozni kényszerül.
A vevőnek érdemes ellenőriznie annak a cégnek a cégkivonatát, amellyel szerződik, mert abból láthatja, hogy nem olyan cégről van-e szó, amit frissen alapítottak erre az építési projektre. Ha ilyen projektcégről van szó, az nagyobb kockázatot jelenthet.
Az egyik legrosszabb, ami történhet, hogy az eladó/beruházó cég fizetésképtelen lesz, és nem tudja visszafizetni a már korábban megfizetett összeget. Ebben az esetben lehet perelni az eladó céget, de nem látható, mikor és hogyan fizetnék vissza a pénzt, ha például már kifizették a kivitelező vállalkozónak.
Új építésű lakás vásárlása esetén számtalan szempontot kell figyelembe vennünk, ezért érdemes jogi szakértő segítségét igénybe venni
Egyéb szempontok új építésű lakás vásárlása esetén
A fentieken túl még néhány szempont, melyekre érdemes odafigyelni:
- Rendkívül fontos megtekinteni az építési engedélyt, hogy pontosan mire is kapott engedélyt a beruházó.
- Érdemes előzetesen ellenőrizni a tulajdoni lapot.
- Ha vásároltunk parkolóhelyet, érdemes ellenőrizni, hogy megfelelően kerülnek-e kiosztásra a parkolóhelyek.
- Az áfa szabályai 2019. december 31. után ismét a normális áfakulcs szerint alakulnak. A szerződés áttekintésekor arra is figyeljünk oda – illetve azzal is számoljunk –, hogy mi lesz az áfa végső mértéke.
Mint látható, habár a szerződés megkötése általában nagy várakozással párosul, és a vevők már látják lelki szemeik előtt kész otthonukat, az átadásig nagyon sok buktató lehet hátra.
Fontos megjegyezni, hogy a fentebb ismertetett problémák nem minden beruházás esetében merülnek fel. Azonban elengedhetetlen az elővigyázatosság, és érdemes jogi szakértő segítségét igénybe venni, hogy már szerződéskötéskor tisztában legyünk a kockázatokkal és a lehetőségeinkkel, vagy pedig átgondolt döntést hozhassunk arról, hogy mit írunk alá.
A következő cikkünkben a használt lakások vásárlása esetén felmerülő kérdéseket fogjuk ismertetni.
Jelen oldalon megjelölt írások nem tekinthetők jogi tanácsadásnak, illetve nem tükrözik az ügyvéd hivatalos véleményét. Jogilag érvényesíthető állásfoglalást a honlapot üzemeltető ügyvéd kizárólag megbízási szerződés alapján, írásban, cégszerűen aláírt formában bocsát ki. Az oldalon található írások a közzétételük időpontjában hatályos jogszabályok alapján íródtak, elképzelhető azonban, hogy a jogszabályok változása miatt az írások nem feltétlenül alkalmazhatók a jelen helyzetben, illetve az is, hogy meghatározott tényállás mellett a hatáskörrel rendelkező hatóságok vagy bíróságok eltérő jogi álláspontra jutnak.
